LES TYPES DE COPROPRIÉTÉ
Les parties privatives d'un immeuble en copropriété sont en
principe les parties dont un copropriétaire possède l'usage et la propriété
exclusives.
Outre
l'intérieur des locaux concernés, sont généralement considérées comme parties
privatives les fenêtres, volets et balcons, les cloisons qui ne font pas partie
du gros œuvre, les revêtements de murs et des sols, les dépendances annexes
(grenier, combles, caves), les éléments d'équipements.
Dans certaines
copropriétés, le gros œuvre des balcons peut être considéré comme partie
privative.
Les cloisons ou murs,
séparant des parties privatives, et non compris dans le gros œuvre, sont
présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties
privatives et des parties communes à condition qu'il ne porte atteinte ni aux
droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En principe, la
destination de chaque lot (habitation, commerce, bureaux) ne peut être modifiée.
Mais les tribunaux admettent aujourd'hui une modification de destination sous
réserve que cette modification ne porte pas atteinte aux droits des autres
copropriétaires ou à la destination générale de l'immeuble.
Le règlement de copropriété ne peut limiter l'exercice de ces
droits.
Exemple classique : un
copropriétaire peut faire construire une mezzanine ou un escalier intérieur dans
sa partie privative à condition de ne pas toucher à l'aspect extérieur de
l'immeuble, ni aux parties communes. Ce qui n'est pas le cas, par exemple, s'il
réunit deux appartements par un escalier...
En cas de besoin et à condition que l'affectation, la
consistance ou la jouissance des parties privatives n'en soient pas altérées de
manière durable, un copropriétaire ne peut s'opposer à l'exécution, même à
l'intérieur de ses parties privatives, des travaux décidés par l'assemblée
générale.
Les travaux entraînant
un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au
moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité
ou de conservation des biens.
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des
terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de
plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision.
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du
règlement de copropriété, l'article 3 de la loi considère comme parties communes
: le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; le gros œuvre des
bâtiments, les éléments d'équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou
de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones,
compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des
locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des
services communs; les passages et corridors.
Droit de jouissance
Le règlement de copropriété peut aussi prévoir qu'un
copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusif et privatif sur une
partie commune. Exemple classique : un jardin affecté à un lot du
rez-de-chaussée ou une terrasse affectée à un lot du dernier étage.
Dans ce cas, ce droit de
jouissance est un élément accessoire et perpétuel de sa partie privative, droit
qu'il ne peut vendre ni louer séparément.
En principe, la copropriété devra alors assurer à ses frais
l'entretien et la conservation de cette partie commune, notamment en ce qui
concerne le gros œuvre.
Mais le règlement de
copropriété peut prévoir des dispositions différentes en mettant ces dépenses à
la charge du titulaire.
Répartition
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du
règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque
lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par
rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi
du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbains impose, dans
les réglements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002,
l'indication de la méthode de calcul des quote-parts de parties communes et de
la répartition des charges.
Exemple : un
copropriétaire possède un lot privatif d'une valeur de 100 alors que la valeur
totale des parties privatives est égale à 1000. Sa quote-part de parties
communes sera de 10%.
Cette
disposition n'étant pas d'ordre public, la quote-part d'un copropriétaire peut
être différente de la valeur relative de son lot. Mais dans tous les cas, sa
contribution aux charges, elle, devra respecter ce principe de proportionnalité.
Certaines parties
communes peuvent faire l'objet d'une répartition spéciale entre les seuls
copropriétaires concernés. Exemple classique : les parties communes des parkings
peuvent n'être réparties qu'entre les copropriétaires qui en possèdent un.
Lors de l'établissement de la copropriété, la valeur de chaque
partie privative est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et
de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
On pourra ainsi tenir
compte non seulement de la surface mais aussi de la nature du bien et des locaux
annexes (cave, balcons, etc.), de la hauteur sous plafond, de l'étage, etc. Mais
non pas de la destination du lot (habitation, commercial ou professionnel).
La quote-part des parties communes est établie une fois pour
toutes lors de la mise en place de la copropriété. Elle figure dans "l'état
descriptif de division" publiée au bureau des Hypothèques et ne peut être
modifiée ensuite qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Usage
Sous réserve de respecter le droit d'usage des
copropriétaires, le règlement de copropriété peut instaurer certaines
restrictions.
Exemples classiques :
interdiction de déposer des objets dans les locaux communs, d'étendre du linge
aux fenêtres, de stationner dans la cour, etc.
