Loi Robien et Besson

Avantages fiscaux en faveur des bailleurs privés

Synthèse

1 Des avantages fiscaux sont prévus en faveur des propriétaires de logements faisant l'objet d'une location remplissant certaines conditions et des souscripteurs de parts de SCPI.

2 L'un des dispositifs, créé par l'article 91 de la loi urbanisme et habitat (loi Robien : loi 2003-590 du 2 juillet 2003), concerne les immeubles acquis neufs ou en l'état de futur achèvement ou construits à compter du 3 avril 2003. L'option pour ce dispositif comporte un engagement de location de neuf ans minimum à usage d'habitation principale du locataire. Le dispositif s'applique sous les mêmes conditions aux acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation transformés en logements ainsi qu'aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques d'un logement décent et qui font l'objet de la part de l'acquéreur de travaux de réhabilitation.

Toutefois, d'après un communiqué du ministère du logement du 7 mai 2003 et une réponse ministérielle, il est prévu que le dispositif s'applique aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003 (Rép. Le Nay : AN 10 novembre 2003 p. 8648 nº 13801 min. équipement, transports et logement Ø 318).
L'avantage consiste en un amortissement égal à 8 % du prix d'acquisition ou de revient pour les cinq premières années et à 2,5 % pour les années suivantes dans la limite de dix ans maximum.
Ce régime, codifié sous l'article 31, I-1º-h du CGI Ø 306, est plus large et plus souple que le régime « Besson » auquel il se substitue, mais il s'en inspire largement. De nombreuses précisions données à propos du régime « Besson » dans une instruction du 20 août 1999 (5 D-4-99) devraient demeurer valables. Nous les reprenons dans les développements qui suivent.

3 Les logements anciens affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire de 40 % (au lieu de 14 %) pendant une période de six ans qui peut être prorogée par période de trois ans lorsque le bailleur prend l'engagement que le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas un certain montant. Cette mesure, qui constitue l'un des avantages fiscaux prévus dans le cadre du régime « Besson », a été instituée par l'article 96 de la loi 98-1266 du 30 décembre 1998, codifié sous l'article 31, I-1º-e du CGI Ø 306. Les modalités d'application ont été fixées par le décret 99-244 du 23 mars 1999 (codifié sous les articles 2 duodecies à 2 vicies de l'annexe III au CGI Ø 307) et précisées par une instruction du 20 août 1999 (5 D-4-1999) dont les développements sont intégrés dans la partie synthèse.

4 Une déduction forfaitaire de 60 % peut être pratiquée pour les immeubles, neufs ou anciens, loués à des personnes aux ressources modestes.
Son application est subordonnée à un engagement de location pendant trois ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale. Il est soumis à des conditions de loyer et de ressources du locataire plus strictes que celles du régime « Besson ».

Ce régime, appelé dispositif « Lienemann », a été institué par l'article 11 (I et II) de la loi 2001-1275 du 28 décembre 2001 codifié sous l'article 31, I-1º-e quatrième du CGI Ø 306. Il est commenté par l'administration dans une instruction du 12 décembre 2002 (5 D-8-02) dont les développements sont intégrés dans la partie synthèse du présent dossier.

5 Enfin, la loi Robien précitée permet aux souscripteurs de parts de sociétés de placement immobilier (SCPI) de pratiquer un amortissement sur 95 % des souscriptions en numéraire réalisées à compter du 3 avril 2003 : 8 % pour les cinq premières années, 2,5 % pour les années suivantes, cette période pouvant être prorogée par période de trois ans pendant une durée maximale de six ans (CGI art. 31 bis Ø 306).

L'amortissement est subordonné à l'engagement par la société de louer non meublé pendant neuf ans l'immeuble construit ou acquis au moyen des souscriptions et par les associés de conserver leurs parts pendant le même délai. Le loyer ne doit pas excéder certaines limites.